スタッフブログ大規模修繕を先延ばしにするためには？Part1
大阪に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは！
大阪市の大規模修繕・マンション修繕専門店のミツリノです。
本日は大規模修繕を先延ばしにする方法についてお伝えします！
大阪の賃貸オーナー様におかれましては
そもそも大規模修繕についてどの程度ご存じでしょうか？
・賃貸管理会社から15年～20年経過して提案される
・散々提案を受けているが費用がでない
・一気に大規模修繕しましょうという提案が呑み込めない
・大規模修繕をすると手元資金が無くなる
・修繕工事の効果がイメージできない
・入居率が下がってないからまだ大丈夫
恐らく、このブログをお読みのオーナー様は大規模修繕に対してこのようなイメージがあるのではないでしょうか？
実は「大規模修繕」といってもその中身は
外壁の塗装や屋上・バルコニーの防水、タイルの補修、鉄部の塗装など非常に多くの項目があり、多岐にわたります。
そして、そんな多くの工事を伴う大規模修繕を
するためにはもちろん多額の費用がかかりますよね。
こちらの資料は、国土交通省で公表されている
大規模修繕費の構成例です。
出典：国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会
こちらの表から、それぞれの大規模修繕工事にかかる費用の相場が分かると思います。
ちなみに、足場を必要とする大規模修繕の工事費は工事の単価×施工面積に仮設工事費（外部足場）を加えて算出されます。
この表からだと、だいたい1戸当たりの大規模修繕費は約100万円となっています。
例えば、20戸のマンションの場合、約2000万円ほどの費用が必要になります。
この大規模修繕の工事費用は本当に正しいのでしょうか？
大規模修繕を行う業者からはこんな風に提案を受けたことはないでしょうか。
・年数がそろそろきたので大規模修繕をやりましょう
・長持ちさせないといけないです
・修繕をしないと入居率が低くなるかもしれない
・満室なのに住民から相談を受けたからやりましょう
・一気にやった方がトータルは安くなります
・周りもそろそろやっているとか新築が経っているからみすぼらしく見えます
このように、業者に言われるがままに工事を行うと、
無駄な費用がかかってしまったり、修繕をしたのに思っていた効果が得られないなど、失敗してしまう可能性があります。
重要なことは、本当に「大規模修繕」をしないといけないのか、
しっかりと目的を持って判断していくことです。
今回のブログをお読みいただいたオーナー様には特別に上記の内容をふまえ、
大規模修繕を先延ばしにする方法の一つをお伝えします。
それはずばり、「工事に優先順位をつけて必要最低限の工事を行う」ということです。
賃貸管理会社や大規模修繕を行う業者は自社の利益を出すために外壁塗装や防水工事などさまざまな工事項目を一気にやることを勧めてきます。
しかし、建物の状態によっては一気に工事を行う必要はありません。
建物の劣化状況をしっかりと工事のプロが診断し、
賃貸経営のキャッシュフローも加味したうえで
必要最低限の工事を行っていけばいいのです。
逆に言うと、必要最低限の工事だけはしないといけないのは事実です。
一番やってはいけないことは「建物を放置しておく」ことです。
また、このような提案を行ってくれる業者に工事を頼むことも重要です。
つまり、大規模修繕において業者選びは非常に重要なポイントになります。
ぜひ、必要最低限の工事を教えてくれる会社、劣化診断を行うことができるプロに診断の依頼をしてみてください。
今回は「大規模修繕の先延ばしにする方法」のほんの一例をご紹介させていただきました。
今回のブログではここまででしたが、実は今回ご紹介した内容以外にも「大規模修繕の先延ばしにする方法」はたくさんあります。
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