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大規模修繕の豆知識の記事一覧
大規模修繕を先延ばしにするためには？Part3
大阪に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは！大阪市の大規模修繕・マンション修繕専門店のミツリノです。 本日は前回に引き続き「大規模修繕を先延ばしにする方法」についてお伝えします！ 前回は「緊急度×重要度で工事内容を分類する」ということをお伝えしました！ 最低限の工事をしたらいいのは分かったし、その分類も緊急度と重要度でわければいいのも分かった、、、でも結局何から始めたらいいの？そう感じているオーナー様もいるかもしれません。 今回は、実際にどのようなことに気を付けて大規模修繕を考えればいいのか、ということについてお伝えします！ 大規模修繕を一気にやるお金がない、、、そんなオーナー様に知っておいてほしい考え方は、「順番に費用をかける」か「費用を一気にかけるか」ということです！下の図をご覧ください。 「順番に費用をかける」場合、最初の15年は最低限の補修工事のみを行います。その後、150万円～200万円の小さな工事を数回に分けて行います。 そうすると合計金額の30%をカットして最低限の工事を行うことも可能です。 コストカットできるものとしては以下のような要素があります。・節税によるトータルのコストカットが見込める・必要でない工事を省ける可能性がある 逆に「費用を一気にかける」工事を行い選択肢もあります。 この場合、1回の工事で長期間維持できるため、工事の回数は少なくなりますが、現在の収支状況によっては節税効果が出ずに逆に損をしてしまう可能性があります。 どちらで大規模修繕を考えるのが良いのか、それはオーナー様がどういった賃貸経営を行っていきたいか、建物の状況がどうなっているのかこの２つによって大きく変わっていきます。 さらに重要なことは上記の内容をしっかりと計画をたてて行うことです。 いわゆる長期修繕計画と呼ばれるものです。 この記事をお読みのオーナー様も一度は立てられたことがあるのではないでしょうか。 何十年も前に立てたものをそのままにしていませんか？ これからより良い賃貸経営を行うためには今一度この長期修繕計画を見直し、適切に対処していくことが必要です。 今回は「大規模修繕の先延ばしにする方法」のほんの一例をご紹介させていただきました。今回のブログではここまででしたが、実は今回ご紹介した内容以外にも「大規模修繕の先延ばしにする方法」はたくさんあります。ミツケンでは、その方法を無料のオンラインセミナーで余すことなくお伝えしています。このセミナー見れば間違いなく大規模修繕を先延ばしにして収益性をアップさせることができます！このセミナーはyoutubeでの配信を行うので、誰でも、簡単に、どこでも見ることができますのでぜひ一度ご参加ください。セミナーのお申込みはこちら 本日もブログを読んでいただきありがとうございました！ さらに大規模修繕について知りたい！という方はぜひ無料の資料をご覧ください！・劣化は気になるけどコストはかけたくない・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない・大きな工事なので失敗したくない、、、そんなお悩みをお持ちのオーナー様へ朗報です！ミツリノのダウンロード資料ではホームページ上では載せきれない、専門店だからこそ知る、ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん！無料資料ダウンロードはこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ミツリノは建物診断を無料で行っています。国家資格を持つ修繕のプロがドローン・赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから！無料建物診断はこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年6月17日 更新
大規模修繕を先延ばしにするためには？Part2
大阪に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは！大阪市の大規模修繕・マンション修繕専門店のミツリノです。 本日は前回に引き続き「大規模修繕を先延ばしにする方法」についてお伝えします！ 前回は「工事に優先順位をつけて必要最低限の工事を行う」ということをお伝えしました！ では、その大規模修繕工事の優先順位はどうやってつければよいのでしょうか。どの工事からするのがいいのか？どの工事は後回しにしていいのか？そもそも後回しにしていい工事はあるのか？オーナー様自身が判断するのは非常に難しいと思います。 結論から言いますと、 「緊急度×重要度で工事内容を分類する」 ことが重要です。こちらの図をご覧ください。 大規模修繕には外壁塗装、屋上防水、鉄部、エントランスなど様々な工事がある中、緊急度の高いものから、次に重要度の高いものを分類して最適化しておくことが必要になります。 そして、大規模修繕を先延ばしにするためには、緊急度が高く重要度が高いものだけを先に行うことで最低限の費用で最大の効果を生むことができます！ ここで一つ具体例をご紹介します。入居率が高い物件の場合、緊急度が高く重要度が高い工事は建物を長持ちさせる工事になります。建物を長持ちさせるために重要なことは、漏水を防ぐことです。建物の屋上や外壁から水が内部に水が入ってしまうと急速に劣化が進んでいくためです。そのため、上記の表のように屋上防水の修繕、タイルの補修などを優先的に行います。反対に、建物のイメージを上げるエントランスや外壁のデザイン性アップ工事は優先順位が低くなります。なぜなら、デザイン性のアップの工事は入居率に寄与する場合が多く、すでに入居率が高い物件ではその効果があまり大きくないためです。 このように大規模修繕は「緊急度×重要度で工事内容を分類する」ことでコストを削減して収益性を最大化することができます。 大規模修繕を先延ばしにし、最小のコストで最大の効果を出すためにオーナーの皆様には以上のポイントに気を付けていただければと思います。 今回は「大規模修繕の先延ばしにする方法」のほんの一例をご紹介させていただきました。今回のブログではここまででしたが、実は今回ご紹介した内容以外にも「大規模修繕の先延ばしにする方法」はたくさんあります。ミツケンでは、その方法を無料のオンラインセミナーで余すことなくお伝えしています。このセミナー見れば間違いなく大規模修繕を先延ばしにして収益性をアップさせることができます！このセミナーはyoutubeでの配信を行うので、誰でも、簡単に、どこでも見ることができますのでぜひ一度ご参加ください。セミナーのお申込みはこちら 本日もブログを読んでいただきありがとうございました！ さらに大規模修繕について知りたい！という方はぜひ無料の資料をご覧ください！・劣化は気になるけどコストはかけたくない・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない・大きな工事なので失敗したくない、、、そんなお悩みをお持ちのオーナー様へ朗報です！ミツリノのダウンロード資料ではホームページ上では載せきれない、専門店だからこそ知る、ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん！無料資料ダウンロードはこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ミツリノは建物診断を無料で行っています。国家資格を持つ修繕のプロがドローン・赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから！無料建物診断はこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年6月13日 更新
大規模修繕を先延ばしにするためには？Part1
大阪に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは！大阪市の大規模修繕・マンション修繕専門店のミツリノです。 本日は大規模修繕を先延ばしにする方法についてお伝えします！ 大阪の賃貸オーナー様におかれましてはそもそも大規模修繕についてどの程度ご存じでしょうか？ ・賃貸管理会社から15年～20年経過して提案される ・散々提案を受けているが費用がでない ・一気に大規模修繕しましょうという提案が呑み込めない ・大規模修繕をすると手元資金が無くなる ・修繕工事の効果がイメージできない ・入居率が下がってないからまだ大丈夫 恐らく、このブログをお読みのオーナー様は大規模修繕に対してこのようなイメージがあるのではないでしょうか？実は「大規模修繕」といってもその中身は外壁の塗装や屋上・バルコニーの防水、タイルの補修、鉄部の塗装など非常に多くの項目があり、多岐にわたります。そして、そんな多くの工事を伴う大規模修繕をするためにはもちろん多額の費用がかかりますよね。こちらの資料は、国土交通省で公表されている大規模修繕費の構成例です。出典：国土交通省・持続可能社会における既存共同住宅ストックの再生に向けた勉強会こちらの表から、それぞれの大規模修繕工事にかかる費用の相場が分かると思います。ちなみに、足場を必要とする大規模修繕の工事費は工事の単価×施工面積に仮設工事費（外部足場）を加えて算出されます。この表からだと、だいたい1戸当たりの大規模修繕費は約100万円となっています。例えば、20戸のマンションの場合、約2000万円ほどの費用が必要になります。 この大規模修繕の工事費用は本当に正しいのでしょうか？ 大規模修繕を行う業者からはこんな風に提案を受けたことはないでしょうか。 ・年数がそろそろきたので大規模修繕をやりましょう ・長持ちさせないといけないです ・修繕をしないと入居率が低くなるかもしれない ・満室なのに住民から相談を受けたからやりましょう ・一気にやった方がトータルは安くなります ・周りもそろそろやっているとか新築が経っているからみすぼらしく見えます このように、業者に言われるがままに工事を行うと、無駄な費用がかかってしまったり、修繕をしたのに思っていた効果が得られないなど、失敗してしまう可能性があります。 重要なことは、本当に「大規模修繕」をしないといけないのか、しっかりと目的を持って判断していくことです。今回のブログをお読みいただいたオーナー様には特別に上記の内容をふまえ、大規模修繕を先延ばしにする方法の一つをお伝えします。 それはずばり、「工事に優先順位をつけて必要最低限の工事を行う」ということです。賃貸管理会社や大規模修繕を行う業者は自社の利益を出すために外壁塗装や防水工事などさまざまな工事項目を一気にやることを勧めてきます。しかし、建物の状態によっては一気に工事を行う必要はありません。建物の劣化状況をしっかりと工事のプロが診断し、賃貸経営のキャッシュフローも加味したうえで必要最低限の工事を行っていけばいいのです。逆に言うと、必要最低限の工事だけはしないといけないのは事実です。一番やってはいけないことは「建物を放置しておく」ことです。 また、このような提案を行ってくれる業者に工事を頼むことも重要です。つまり、大規模修繕において業者選びは非常に重要なポイントになります。ぜひ、必要最低限の工事を教えてくれる会社、劣化診断を行うことができるプロに診断の依頼をしてみてください。 今回は「大規模修繕の先延ばしにする方法」のほんの一例をご紹介させていただきました。今回のブログではここまででしたが、実は今回ご紹介した内容以外にも「大規模修繕の先延ばしにする方法」はたくさんあります。ミツケンでは、その方法を無料のオンラインセミナーで余すことなくお伝えしています。このセミナー見れば間違いなく大規模修繕を先延ばしにして収益性をアップさせることができます！このセミナーはyoutubeでの配信を行うので、誰でも、簡単に、どこでも見ることができますのでぜひ一度ご参加ください。セミナーのお申込みはこちら 本日もブログを読んでいただきありがとうございました！ さらに大規模修繕について知りたい！という方はぜひ無料の資料をご覧ください！・劣化は気になるけどコストはかけたくない・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない・大きな工事なので失敗したくない、、、そんなお悩みをお持ちのオーナー様へ朗報です！ミツリノのダウンロード資料ではホームページ上では載せきれない、専門店だからこそ知る、ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん！無料資料ダウンロードはこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ ミツリノは建物診断を無料で行っています。国家資格を持つ修繕のプロがドローン・赤外線カメラを用いて詳細な診断を行います。正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから！無料建物診断はこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年6月12日 更新
【鉄骨造オーナー様必見】雨漏り事例とシーリングの重要性
大阪に収益物件を所有されている賃貸オーナーの皆様こんにちは！大阪市の大規模修繕・マンション修繕・防水工事専門店のミツリノです。 今回は「雨漏り事例」と「鉄骨造でのシーリングの重要性」をお伝えいたします！ ５月１６日(日)１１時、気象台は近畿地方、東海地方が梅雨入りしたとみられると発表しました。近畿では平年より21日も早く、統計史上最も早い梅雨入り。東海も平年より21日早く、こちらは統計史上2番目に早い梅雨入りとなります。 こんな梅雨の時期、雨漏りでお困りの方からのお問合せを多く頂きます。 皆さんは「雨漏りが発生！」となると、屋根や屋上に何らかの不具合が出たのでは！？と考える人が多い事でしょう。その考えは正しく、屋根・バルコニーなど水平面からの雨漏りを疑うことが１番最初のステップです。しかし、実際には雨漏りの原因となるのは屋根や屋上だけではなく、建物の様々な部位で起こる可能性がある物なのです。 特に鉄骨造に関しては、外壁面のつなぎ目や開口部廻りなどの隙間をすべて「シーリング材」に止水を頼っている為、鉄骨造はシーリングが命です。今回はこの「シーリング」にポイントを絞ってお伝えいたします。 シーリングのチェックポイント 【鉄骨造のシーリング】鉄骨造に一般的に使用されるALC外壁はパネル状に加工されているため、パネル同士に必ずつなぎ目が生まれます。つなぎ目をそのままにしておくと雨水が侵入しやすくなるため、つなぎ目を埋めるためにシーリングを充填します。パネル状の外壁ではシーリングが重要な役割を果たしますが、劣化しやすい部分でもあります。シーリングが劣化すると口開きや剥離、ひび割れといった症状が起こるため、１０年程度を目安にメンテナンスを行うとALC外壁を長持ちさせることができます。 【主な劣化現象】①口開き：ひび割れが広がり、シーリングの真ん中から切れてしまう症状です。 ②剥離 ：ボードやパネルとの間に隙間ができてしまう症状です。 ③ひび割れ：表面に細かなヒビが入っている状態です。 シーリング劣化診断基準としては、下記画像をご参考ください。 赤文字の「劣化度Ⅲ」の状態であれば、雨漏りの大きな原因となりますので、ご注意ください！！ シーリングが原因の雨漏り事例 下の動画は「ＡＬＣ目地」の不良部から雨水が大量に侵入している現場です。 [video width="960" height="540" mp4="https://mitsurino.com/cms/wp-content/uploads/2021/05/618709607.381367_Trim.mp4"][/video] こちらは、鉄骨造８階建の外壁はALC壁で施工されていた現場となります。２０年以上、改修工事を行っておらず、４階から下のフロアで雨漏りがいろんな箇所から発生していました。雨漏りの１番の原因は「ＡＬＣ目地」のシーリングの劣化でした。このＡＬＣ目地の不良部より入り込んだ雨水が、鉄骨造の「床スラブ」や「梁・柱」を通じて各フロアに浸出しておりました。このように雨漏りの原因となるのは屋根や屋上だけではなく、建物の様々な部位で起こる可能性があるございます。雨漏りが発生すると、雨漏り原因の修理+被害範囲の「クロス貼替や天井ボード取替え」などの費用が発生してしまいます。雨漏りが発生する前に、まずは建物の現状をオーナー様が把握することが大事となります。 無料診断 劣化症状例をご紹介しましたが、「自身で見てみたけれど、よくわからない」という方も少なくないでしょう。場合によっては、「自身では劣化症状ではないだろうと判断したが、実は劣化症状だった…」ということもあるかもしれません。 そこでこのブログを参考に、劣化症状をチェックいただいた結果、少しでも「これは、劣化症状？」と思う箇所があった場合には、専門店の「診断」を受けることを強くオススメいたします（※業者によっては、診断を“現場調査”もしくは“現調”と呼称している場合もあります）。 なお、診断をしたからといって、必ずしも工事をしなければならないということはありません。また、診断だけなら無料で対応してくれる業者も少なくないため、自分ではよくわからないという場合や、不安がある場合は、ひとまず業者に診てもらうというのも一つの手でしょう。 本サイトを運営しているミツケン・ミツリノでも“外壁の無料診断”を実施しています。詳しくは、こちらをチェックしてみてください⇩ ミツリノは建物診断を無料で行っています。正しい賃貸経営はまず建物の状態を知ることから！無料建物診断はこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 本日もブログを読んでいただきありがとうございました！ さらに大規模修繕について知りたい！という方はぜひ無料の資料をご覧ください！・劣化は気になるけどコストはかけたくない・いつ修繕工事をしたらいいのか分からない・大きな工事なので失敗したくない、、、そんなお悩みをお持ちのオーナー様へ朗報です！ミツリノのダウンロード資料ではホームページ上では載せきれない、専門店だからこそ知る、ここだけの大規模修繕の情報が盛りだくさん！無料資料ダウンロードはこちらから⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩⇩ 2021年5月17日 更新
【大阪】大規模修繕：外壁劣化のチェックポイント公開
大阪の皆さん、こんにちは！大規模修繕・防水工事専門店 株式会社ミツケン：ミツリノ担当 森田です！ 今回は、大規模修繕工事のチェックポイント「外壁劣化」についてお伝えいたします！ 外壁の劣化が気になっている方も少なくないでしょう。もしかすると、以前業者に外壁の劣化を指摘されたことがきっかけで、外壁の劣化について調べはじめたという方もいらっしゃるかもしれません。 外壁は時間の経過とともに必ず劣化していきます。そして、外壁塗装の劣化を放置すると、雨漏りの発生リスクが高まるだけでなく、大規模修繕工事時の補修費が高くなり、無駄な費用が発生してしまいます。 もし劣化症状が表れていても「今日・明日に工事をしなくてはいけません！」という訳ではありませんので、焦らずに適切な処置を施しましょう。 それでは、外壁劣化のチェックポイントをさっそくご紹介していきたいと思います！！ 外壁劣化の現象と原因 ①チョーキング現象 これは塗膜の初期劣化状態で、素地の保護機能が失われつつあります。 チョーキングは３～５年程度で発生してきます。チョーキングが起きたことによって、すぐに壁が倒壊するわけではありません。チョーキングしているので工事をしましょう！という業者は少し怪しいのでご注意ください！ ②クラック (ひび割れ) クラックを放置しておきますと、大気中の炭酸ガスや水の侵入によりコンクリートの中性化を促進させます。 クラックについては重要な点がございます！ ・ひび割れ「0.3㎜未満」の幅では、雨漏れの可能性が低い。・ひび割れ「0.3㎜以上」の幅があれば、雨漏れの原因となる。 そうなんです。「0.3㎜以上」のクラックは雨漏りの原因となりやすく、補修が必要となります。大規模修繕時のクラック補修費は、シール工法であれば「１ｍ/約200円」Uカットシール充填工法であれば「１ｍ/約1500円」で補修ができます。 この程度のクラックは大丈夫だろうと0.3㎜以上のクラックをほったらかしにしておくと、次にこのような現象が発生します↓ ③コンクリートの押出し及び露筋 (爆裂現象) クラック等から浸入した雨水により、躯体内の鉄筋に錆が生じコンクリートが押し出された状態です。欠落する恐れがあります。重度の場合は、鉄筋が露出した状態となっています。 この状態までほったらかしにしておくと、どんどん建物を腐食させていきます。また、補修費用が多く必要となってしまいます。欠損部・爆裂補修費：200角程度：約2500円、500角以上：約5000円 また、補修後に塗装を行う為、補修箇所のパターン復旧が必要となります。パターン復旧：１㎡/約2000円 ほったらかしにすればする程、無駄な費用が必要となってしまいます。 まとめ ・チョーキング現象が発生しているからといって、すぐ工事を行う必要はない ・ひび割れ「0.3㎜未満」の幅では、雨漏れの可能性が低い。 ・ひび割れ「0.3㎜以上」の幅があれば、雨漏れの原因となる。 ・ひび割れをほったらかしにすると、浮きが発生する。 ・浮きをほったらかしにすると、壁内の鉄筋が発錆し周りのコンクリートが押し出される。 赤文字の３つがあれば、大規模修繕工事や補修工事を検討する必要があります。 無料診断 劣化症状例をご紹介しましたが、「自身で見てみたけれど、よくわからない」という方も少なくないでしょう。場合によっては、「自身では劣化症状ではないだろうと判断したが、実は劣化症状だった…」ということもあるかもしれません。 そこでこのブログを参考に、劣化症状をチェックいただいた結果、少しでも「これは、劣化症状？」と思う箇所があった場合には、専門店の「診断」を受けることを強くオススメいたします（※業者によっては、診断を“現場調査”もしくは“現調”と呼称している場合もあります）。 なお、診断をしたからといって、必ずしも工事をしなければならないということはありません。また、診断だけなら無料で対応してくれる業者も少なくないため、自分ではよくわからないという場合や、不安がある場合は、ひとまず業者に診てもらうというのも一つの手でしょう。 本サイトを運営しているミツケン・ミツリノでも“外壁の無料診断”を実施しています。詳しくは、こちらをチェックしてみてください⇩ https://mitsurino.com/diagnosis/ 2021年5月6日 更新初めまして、株式会社ミツケンの代表の谷村（タニムラ）です。
この度は大規模修繕の専門店をオープンさせていただきありがとうございました。
創業19年の歴史があり、大手のマンション施工会社や賃貸管理会社様のお仕事をさせてもらもらいました。
その中で、賃貸のオーナー様からできるだけコストを抑えて大規模修繕を行いたいという要望をお聞きしてこのような専門店を立ち上げることになりました。
ただ安いだけでなく自社職人も抱えていますので、高品質な大規模修繕を提供できると自負しております。
このホームページでその詳細を見てもらえたら幸いです。
株式会社ミツケン
代表取締役谷村 充功
皆さまのお越しをお待ちしております！！
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